通過對建設場地的區(qū)位、項目建設必要性市場預測、項目建設規(guī)模、資金籌措方式、不確定性分析等的深入調查研究，結果顯示：項目建設區(qū)位條件優(yōu)越，具有商貿(mào)發(fā)展的競爭力，具有抗御市場風險的能力，資金籌措基本到位，市政府有關部門高度重視并且鼎力支持。因此，項目的建設是可行的。

第二章項目開發(fā)背景與市場分析

2.1 項目區(qū)位概況

××市位于湖南省東北部，是全國對外開放甲旅游城市，人文景觀十分豐富，有名勝古跡193處，是湖南先進臨江口岸，長江沿岸對外開放城市，交通運輸方便。該市作為新興的工業(yè)城市，是中南地區(qū)大的石化基地；氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富；××市城市綜合服務功能比較齊全，連續(xù)多次評為國家及省衛(wèi)生城市。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況

(1)全國房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況（略）

(2)湖南省房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況（略）

(3)××市房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況

××市房地產(chǎn)開發(fā)投資近幾年呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。目前，該市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隊伍不斷壯大，房地產(chǎn)企業(yè)實力越來越雄厚，房地產(chǎn)企業(yè)滲透各縣市。當前，房地產(chǎn)已成為新一輪經(jīng)濟增長點，在縣（市）、區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)地位初露端倪。

房地產(chǎn)開發(fā)投資也出現(xiàn)了新特點：房地產(chǎn)開發(fā)的投資額越來越大，市場越做越活。有效啟動房地產(chǎn)市場，保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是××市經(jīng)濟結構調整的一大舉措；商品房銷售越來越旺。自1993年商品房銷售出現(xiàn)第一次高峰后，連續(xù)幾年在低谷徘徊，1998年出現(xiàn)第二次高峰，2005年又再次超歷史，全年商品房銷售面積達××；房地產(chǎn)開發(fā)結構向著市場要求不斷調整。隨著市場經(jīng)濟的進一步搞活，房地產(chǎn)開發(fā)自身進入漸進調整與發(fā)展階段，從施工面積看，住宅施工面積逐年增加，但所占比重卻逐年遞減，商業(yè)營業(yè)用房施工面積所占比重卻逐年攀升；其次，從房屋銷售情況看，同樣是商業(yè)用房銷售比重逐年上升，住宅銷售比重逐年下降。

2.3 項目SWTO分析

(1)優(yōu)勢（Strength）。項目所在地的商業(yè)與現(xiàn)代城市物流、人流結點挺好結合，具備打造××商業(yè)次中心的先天條件和發(fā)展基礎；區(qū)位交通便利、配套設施完善、人氣旺盛，發(fā)展前景優(yōu)良；項目所臨的兩條街頭商業(yè)氛圍濃厚，但小而全、多而雜，業(yè)態(tài)結構較低，為整合資源、建設高品位市場提供了巨大的空間；項目整體規(guī)劃合理，設計理念先進；項目周邊地區(qū)集中了大量市民群體，且毗鄰××汽車站，是人流、物流、信息流的集散地，有利于項目開發(fā)；地塊所處位置認同度好，對地塊價值有共識，有利于推廣。

(2)劣勢（Weakness）。項目建設地并不是××商業(yè)核心，商業(yè)氛圍還未形成，而項目建設缺少相應的規(guī)模優(yōu)勢；項目地塊舊城區(qū)域范圍大，形象不佳；項目規(guī)劃為××新型商業(yè)區(qū)，要完成與之相匹配的配套難度較大。

(3)威脅（Threat）。周邊仍是舊城區(qū)域，開發(fā)建設空間大，隨著物業(yè)供給量增大，競爭相對激烈；項目區(qū)域中大型超市集中，且均具有較強的商業(yè)競爭力；大中戶型、商業(yè)鋪面同質性較強，市場吸納量有限，消化速度慢，項目加入市場競爭時間較晚，必須創(chuàng)新設計、創(chuàng)新經(jīng)營才能贏得市場。

(4)機會（Opportunity）。××住宅市場處于結構性短缺階段，新產(chǎn)品、新理念對市場沖擊大；××市城市化進程正進一步加快，商業(yè)零售業(yè)發(fā)展勢頭強勁，給項目發(fā)展創(chuàng)造機會；項目區(qū)相對老城區(qū)、城北具有更好的環(huán)境規(guī)劃，競爭力強，能夠吸引客戶前來購房。此外，××房地產(chǎn)市場即將進入快速增長期，項目發(fā)展存在良好的機會。

第三章項目實施進度及招投標方案

3.1 建設工期

本項目從前期工作開始至項目竣工運營，其項目實施期自2006年5月至2008年一季度。項目一期工程從2006年5月開展前期工作，到四季度破土動工，2007年二季度完工并實現(xiàn)部分銷售。項目二期工程從2007年二季度動工并開始預售，到2008年一季度完工并實現(xiàn)完全銷售。

3.2 工程招投標

(1)招標范圍。本項目建設的勘察、設計、施工、監(jiān)理及主要設備、構件等原材料采購均為招標范圍。

(2)招標組織形式。對勘察、設計、施工、監(jiān)理及主要設備材料采購等各項招標活動均按國家有關規(guī)定采用委托具有相應資質等的招標代理公司負責招標。

(3)招標方式。按以上招標范圍的項目，一律采用公開招標。

(4)招標公告發(fā)布。根據(jù)國家招標法，擬在省、市媒體或其他公開刊物上公開招標信息。

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